Is vastgoed nog altijd de veiligste belegging in Vlaanderen?

Vlamingen hebben een bijzondere relatie met bakstenen. Al decennialang geldt vastgoed als de meest tastbare en veilige belegging. Een huis of appartement behoudt zijn waarde, zo klinkt het, en levert bovendien maandelijkse huurinkomsten op. Maar klopt dat anno 2025 nog steeds, nu de rente stijgt, de regelgeving verstrengt en alternatieve beleggingen populairder worden?

De liefde voor vastgoed in Vlaanderen is diep geworteld. Voor veel gezinnen is het kopen van een woning de ultieme vorm van zekerheid. Je bouwt vermogen op, hebt een dak boven je hoofd en beschermt jezelf tegen de grillen van de huurmarkt.

Daarnaast is er het beleggingsaspect: een tweede woning of appartement verhuren levert niet alleen een vaste inkomensstroom op, maar geeft ook het gevoel dat je geld niet “verdwijnt” zoals bij aandelen die kunnen kelderen. Zelfs in crisistijden is vastgoed minder grillig gebleken dan de beurs.

Toch is de context vandaag anders dan tien jaar geleden. Waar hypotheken in 2020 nog onder de 2% rente afgesloten konden worden, ligt dat gemiddelde nu een pak hoger. Voor wie investeert in vastgoed, betekent dit dat de financieringskost stevig is toegenomen.

Hogere maandlasten drukken op het rendement. Een appartement dat vroeger gemakkelijk cashflow opleverde, vraagt vandaag veel nauwkeuriger rekenwerk. Zeker jonge investeerders voelen dat de stap naar een tweede woning financieel zwaarder weegt dan voorheen.

Daarbovenop komt de regelgeving. De Vlaamse overheid legt almaar strengere energienormen op. Nieuwe eigenaars van energieverslindende woningen krijgen enkele jaren de tijd om hun pand grondig te renoveren. Voor beleggers betekent dit extra kosten die niet altijd onmiddellijk terugverdiend worden.

Een appartement verhuren zonder het energiezuiniger te maken, wordt steeds moeilijker. Huurders letten meer op hun energiefactuur en wetgeving stuurt de markt die richting uit. Wie niet renoveert, riskeert op termijn een lager rendement of zelfs moeilijkheden om het pand verhuurd te krijgen.

Intussen winnen alternatieve beleggingen terrein. Steeds meer Vlamingen ontdekken ETF’s, beleggingsfondsen en zelfs digitale munten. Het idee dat je via gespreide beleggingen wereldwijd kan investeren zonder zorgen over huurders, renovaties en notariskosten spreekt velen aan.

Bovendien is de instapdrempel lager. Voor vastgoed heb je al snel enkele honderdduizenden euro’s nodig of een zware lening. Met een paar honderd euro per maand kan je al starten met beleggen in indexfondsen. Dat maakt het toegankelijker, zeker voor jongere generaties.

Toch blijft vastgoed aantrekkelijk door zijn stabiliteit. De waarde van bakstenen schommelt veel minder dan aandelenkoersen. Zelfs tijdens de financiële crisis van 2008 en de coronapandemie bleven woningprijzen in Vlaanderen opvallend robuust.

Voor beleggers die zekerheid verkiezen boven hoog rendement, blijft vastgoed dus een logische keuze. Je geld zit vast in iets tastbaars, en de kans dat een woning naar nul gaat, is zo goed als onbestaande.

Het rendement is daarentegen minder spectaculair. Na aftrek van kosten, belastingen en onderhoud blijft er vaak 2 tot 4% netto rendement over. Dat is minder dan het potentieel van de beurs, maar voor velen voldoende, net omdat het gepaard gaat met zekerheid.

Steeds meer experts adviseren een combinatie: wie al een eigen woning bezit en eventueel een tweede pand kan verhuren, doet er goed aan ook een deel van zijn vermogen te spreiden in financiële markten. Zo profiteer je van het beste van twee werelden: de stabiliteit van vastgoed en het hogere groeipotentieel van aandelen of fondsen.

Voor jonge beleggers zonder eigen woning blijft vastgoed een grote drempel. Voor hen is het vaak verstandiger om eerst te sparen en geleidelijk in andere beleggingsvormen te stappen, vooraleer een grote lening voor vastgoed aan te gaan.

De vraag of vastgoed de “veiligste” belegging blijft, is genuanceerd. Ja, het is nog steeds een solide en stabiele investering, zeker op lange termijn. Maar veilig betekent niet automatisch rendabel. De hogere rente, de renovatieplicht en de concurrentie van alternatieve beleggingen maken dat je vandaag kritischer moet rekenen dan ooit.

Wie vastgoed slim combineert met andere beleggingen, blijft het best beschermd. Voor wie uitsluitend inzet op bakstenen, kan de veilige haven op termijn wel eens minder winstgevend uitpakken dan gehoopt.